破解楼市之谜!链家研究院杨现领解读“租购同权”

发布日期:2017-08-15    浏览次数:1692

      刚刚过去的7月,“租购同权”频频见诸各大媒体的报道,成为人们热议的话题。无论是微观层面的住房租赁制度,还是对房地产行业的结构性影响,大家对“租购同权””纷纷报以极大期许,甚至寄希望于解决房价问题!

  链家研究院院长杨现领研究租赁市场多年,在他看来,现阶段的“租购同权”只是一个起步,首先是解决年轻人的住房问题,让租房成为一种体面的生活方式,这是 “房子是用来住的”一个核心的命题。

  另一方面,杨现领指出,权利是分层次的,在诸如学区、教育、医疗等稀缺资源方面实现权利平等,在现阶段是非常奢侈的事情。相对于更高层面的权利平等,基本租房制度和基本权益的保障更为实际。

    “租购同权”是建立基本租房制度的起点

  过去几十年,中国的租赁市场在制度方面的基础非常薄弱,因租赁而产生的纠纷层出不穷。黑中介、二房东打隔断、乱收费、不退还押金等租房乱象长期困扰着租房人群,甚至让租房这件事成为一件没那么有尊严的事情。

  近两年,北京(楼盘)市住建委多次开展房地产中介机构专项执法,发布识别黑中介的方法,列出中介黑名单,但这些过于零散,对于租房乱象始终做不到根治。

  “租购同权”的出台更像是一个风向标,标志着租赁行业将由此走上制度化的发展道路,其着眼点非常具体且实际,关乎到每一个租房主体的基本权益。

  “对于租房人群而言,不被业主随便驱赶;租金不被随便上涨;可以提取公积金用来交房租;能够办居住证;能够让妇女生孩子,这就是租住同权里面最核心的痛点和最基础的因素。”杨现领谈到。

  租赁市场发展的另一阻力在于房东宁愿房子闲置也不愿意放出来,一是嫌麻烦,二是怕破坏,缺少有效的管理,房子本身谁来维护,一旦破损谁来给他一定的补偿?今天房东对产权的保护也是没有的,所以同权是两方面,房东的权利、租户的权利都要及时同步调整。

  与此同时,中国亟需培养形成完整的租赁生态产业链。美国机构化运营机构持有或管理运营的租赁房屋数量占比超过30%,日本超过80%,而在中国这个数尚不足2%。

  长期来看,杨现领认为租购同权如果能得到有效实施,对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用,对于提升和稳定租金回报率意义重大。

  “盯着新房看市场没有未来”

  中国的房地产市场经过十几年的贝斯特发展,一直以新房市场为主,这一现象直到近两年才有所改观。

  据统计,2016年中国二手房交易额超过6万亿,占住房交易总额的41%,由此,人们开始逐渐提及“存量房时代”。存量房时代的最大命题是让房屋资产得到更好的配置和管理,实现资产的最大化,由此我们可以理解,为什么近两年长租公寓如此火爆,资本迅速涌入,品牌公寓加快发展,尤其今年长租公寓进入规模化扩张阶段。

  在杨现领看来,今天中国的房地产市场已经形成了新房、二手房、租赁三足鼎立的格局。但几乎所有研究、所有目光仍停留在新房开发市场,甚至于长效机制、房产税等都是基于新房市场去做研究的。这显然是不全面、不足够的,盯着新房看市场没未来,他认为租购同权开了一个很好的方向,从租赁的角度解决房地产市场的长效机制问题是一个非常好的开端。

  很多人寄希望于“租购同权”能够让房价下跌,对于这一点,杨现领认为租购同权解决的是住的问题,和房价没关系,并且未来也不会有关系。因为今天中国一线城市和个别二线城市,租房的都是年轻人,在很长时间里不会进入交易市场,租房和购房的人群不同,因此不会影响房价。

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